陳素合(sugar) 《每次都會提醒的一件事》
文—沙蔓莎 攝影－羅挺倬
黃先生一年多前開始在台北市找屋看屋，眼看著房價持續往上飆漲，自己的薪水、存款卻沒有跟著成長，自備款只有150萬元左右；好不容易看到適合一家人居住的房屋，但總價卻高達1,500萬元；如果以自備款需要3成估算，黃先生需要準備450萬元的自備款。此時，他猶豫了，雖然硬著頭皮跟其他親戚借貸「也許可以」湊到450萬元，但欠人情總是不好，且資金調度也會非常緊張，之後生活品質恐怕會大幅下降。
正當黃先生還在考慮時，負責委賣的業者告訴他，說有認識的銀行，可以讓黃先生貸款9成，還口頭保證一定可以順利買屋，只要黃先生趕快簽約，後續的事情一切好談。黃先生聽了以後很心動，決定買下這間夢寐以求的房屋，一償宿願。
等簽完約、要辦理交屋貸款時，黃先生才發現自己的財務能力不佳，無法讓銀行審核貸款通過，即便房仲有熟識的房貸業務員，頂多也只能貸款到7成，剩下的300萬元根本付不出來。此時賣方也開始催促黃先生，要他盡快將剩下的尾款繳清，否則黃先生就算違約，解約要沒收價金150萬元。面對這個情況，讓黃先生急得焦頭爛額……
簽約加註特殊貸款需求，以保障權益
永慶房仲集團法務部經理吳宜學表示，一般來說，買賣雙方在簽約的時候，都會加註：「如果貸款成數不足契約約定成數時，買方應該要無條件的一次付清差額，否則視為違約。」如果發生實際貸款下來的成數不足時，賣方通常會依前述的約定，要求買方在期限內補足差額，如果不能補足差額，賣方就可以依照當時簽約的契約內容，要求解除契約，並且沒收買方已經支付的價金。
通常價金是總價的1成左右，假設黃先生已經支付150萬元，並且沒有在契約上加註自己的「特殊貸款需求」，此時就有可能被視為違約，定金150萬元將全部被沒收。因此，在簽定契約的時候，買方若沒有將特殊需求寫在合約上，對買方較為不利。
永慶房屋契約部經理陳俊宏表示，通常買方為了讓價金不被沒收，可考慮的解決方法就是辦理「信用貸款」，先付出自備款的全部價金後，再想辦法償還信貸。雖然信用貸款審核較為寬鬆，但以目前的行情來看，一般房貸的利率約是2%，信用貸款的名目利率卻是5～7%，實質利率高達12～14%。以黃先生的情況來說，黃先生為了解決貸款成數不足的問題，不足的300萬元若採取信用貸款，可能得多付至少15萬元的利息錢。
雖然買賣房屋的契約中，貸款成數不足較不利於買方；但其實在特別情況下，買方也是可以要求解約的。銀行能夠提供一般人的房屋貸款成數都是固定的，除非房屋地點、房屋條件特殊，或是買方身分特殊，不然依照現在的行情，多半是7成左右。
以故事中的黃先生為例，如果黃先生之前已有認知，明白自己應該只能貸款到7成；但房仲或賣方，為了讓房屋容易脫手，一直「大力廣告」或是「吹噓」可以貸款到更高的金額來招攬買方，事後卻無法照辦。買方其實可以拒絕付清差額，也可以要求解約。但前提是，買方必須舉證，「賣方或仲介有明顯地告知一定可以貸款到9成
最忌沖昏頭，一昧相信業者單方說法
陳俊宏分析，以黃先生的例子來看，當他心動想買屋時，應該要在簽約的契約上特別加註：「貸款成數必須達到9成，否則無條件解約。」尤其是黃先生已經確定自己要買的房屋標的，可以直接請熟識的銀行先行估價，並出具估價證明，再評估自己原始財力可以貸款到的成數，且把自己的狀況在簽約當下載明清楚。
若契約上已經寫明「貸款不足，無條件解約。」那麼，黃先生最後倘若無法貸款到9成，也付不出自備款時，可以無條件解約，不會受到任何的罰則。
由於目前銀行貸款通常只會貸7成，黃先生的自備款僅150萬元，建議他最好購買總價約500萬元左右的房屋，較符合自己的財務能力，未來生活壓力也不會太大。
不少買方在買屋時容易沖昏頭，加上不少仲介、代銷花言巧語，推銷房屋時不斷膨風，讓買方誤判自己的財務能力，導致最後貸款失敗。建議消費者，為了保障自己的權利與金錢，簽約時務必要注意貸款成數細節，且將所有需求載明在契約上，以免歡喜買房，最後卻是流淚收場。
留言列表
